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Casa all’asta

Chi paga le spese condominiali pregresse?

Casa all’asta

Il quadro generale del mercato immobiliare italiano risente, sempre di più, delle ridotte capacità di far fronte al pagamento dei debiti da parte dei privati e soprattutto delle imprese, facendo registrare un aumento esponenziale degli acquisti di immobili in sede di asta giudiziaria fallimentare, per il fatto che il prezzo di acquisto corrisposto dagli aggiudicatari è sempre più basso del valore di mercato.

Di certo le aste giudiziarie possono procurare ottimi affari immobiliari ai compratori però, al di là del prezzo conveniente, è bene che chi compra usi una certa accortezza, per evitare brutte sorprese.

Ad esempio, quando si acquista all’asta un immobile compreso in un fabbricato condominiale, è necessario accertare, prima dell’acquisto, se lo stesso immobile sia gravato da spese condominiali arretrate, ed in caso di sussistenza è bene stabilirne, con esattezza, l’entità.

Non è raro, infatti, che gli immobili sottoposti a pignoramento immobiliare, con conseguente nomina di un custode giudiziario, ex art. 559 e 560 c.p.c., siano gravati da oneri condominiali pregressi e cospicui.

Considerando poi che i procedimenti di esecuzione immobiliare sono alquanto lunghi, è opportuno anche chiedere al consulente d’ufficio, da parte del compratore, aggiornamenti sui debiti condominiali del dante causa.

In via preliminare occorre precisare che la legge non fornisce una risposta univoca al quesito, posto, comunque, che la sussistenza di spese condominiali pregresse rappresenta un’anomalia della procedura esecutiva di vendita dell’immobile, che si verifica, di fatto, quando il curatore fallimentare non inserisce gli oneri condominiali nel conteggio degli importi da ricavare dalla vendita.

Normalmente un immobile acquistato all’asta dovrebbe essere, per così dire, “pulito“, cioè senza altri oneri, come le spese condominiali pregresse, che l’amministratore di condominio, in qualità di creditore, dovrebbe cercare di recuperare presentando istanza di ammissione al passivo, relativa a tutte le rate condominiali scadute, fino alla data di dichiarazione del fallimento.

Il fallimento, che è dichiarato dal tribunale del luogo in cui l’imprenditore ha la sede principale dell’impresa, è una procedura concorsuale liquidatoria instaurata a carico dell’imprenditore commerciale, a vantaggio di chi ne è creditore.

Per sapere se l’impresa proprietaria di un immobile compreso nel fabbricato condominiale ha un fallimento o altre procedure in corso è necessario che l’amministratore richieda alla locale Camera di Commercio Industria e Artigianatouna visura procedure in corso o visura fallimentare, che attesta tutte le informazioni complete e aggiornate relative a fallimenti o altre procedure concorsuali a carico di un’azienda.

In caso di accertato fallimento l’amministratore, che può partecipare all’udienza anche senza la presenza dell’avvocato, deve presentare l’istanza di insinuazione al passivo fallimentare, cioè una semplice richiesta contenente le quote condominiali dovute, con tutti i documenti che fondano il credito (stati di ripartizione a rendiconto o a preventivo, con relativi verbali assembleari di approvazione delle spese ecc.), a dimostrazione della sussistenza e della liquidità di qualsiasi credito vantato dal condominio.

In altre parole, in attesa della vendita all’asta, l’interlocutore dell’amministratore diventa il curatore della procedura fallimentare nominato dal Tribunale, che si sostituisce al proprietario, anche nel diritto di voto in seno all’assemblea di condominio.

Talché l’amministratore di condominio, che presenta istanza di pagamento delle quote condominiali al curatore fallimentare, solo in caso di inerzia di quest’ultimo potrà rivolgersi al giudice del fallimento.

 


Mirco Bresciani

martedì 27 agosto 2019